Loteamento

O que é um loteamento?

Loteamento é a divisão de uma grande área de terra em lotes menores destinados à edificação. O responsável é o loteador, que pode ser tanto uma pessoa física, como uma empresa privada, um órgão público ou uma cooperativa. Qualquer que seja o loteador, as vendas dos terrenos só poderão ocorrer após a aprovação de um projeto na prefeitura.

Loteamento irregular é aquele que possui algum tipo de registro no município. O responsável pode ter feito uma consulta prévia ou ter dado entrada com parte da documentação, mas não chegou a aprovar o projeto. Também é considerado irregular o loteamento que tem projeto aprovado, mas o loteador deixou de executar previstas. O resultado disto é uma área com infraestrutura incompleta ou sem as mínimas condições para ser habitada.

Loteamento clandestino é aquele executado sem qualquer tipo de consulta à prefeitura e onde o loteador não respeita nenhuma norma urbanística. Não há garantia, sequer, de que o loteador é o proprietário da área.

Quais são os riscos de quem compra?

Quem comprar um terreno ou casa em uma área não regularizada:

• Não poderá registrá-lo ou mesmo regularizá-lo. Vai ter apenas a posse, mas não será dono daquilo que pagou;
• Ficará sempre na incerteza se vai poder permanecer no local;
• A venda pode ter sido feita por alguém que detém a posse da área, mas não é o proprietário. Neste caso o verdadeiro dono poderá entrar com uma ação pedindo reintegração de posse e ser determinada a desocupação da área.
• O comprador ficará na dependência da “boa-vontade” do mau loteador, muitas vezes tendo que morar num local sem uma infraestrutura básica, como água potável, energia elétrica, iluminação pública e redes de esgoto;
• Terá dificuldades de acesso, pois na maioria das vezes as ruas são abertas com largura inadequada, impedindo a circulação do transporte coletivo;
• Não contará com praça,  escola ou posto de saúde próximos de sua casa, pois o mau loteador não destina uma parte da área, como prevê o Plano Diretor, para a colocação destes equipamentos;
• Não conseguirá financiamento junto aos bancos ou outras instituições financeiras para construir ou reformar sua casa, porque não terá como apresentar a documentação exigida;
• Não terá como demandar melhorias para o local via Orçamento Participativo.

Vender terrenos em loteamentos irregulares ou clandestinos é crime.

É possível regularizar um loteamento?

Em alguns casos é possível regularizar os loteamentos através da Lei Complementar nº 140/86 ou transformando o local numa Área Especial de Interesse Social (AEIS).

A Lei Complementar nº 140/86 aplica-se para os loteamentos mais antigos, anteriores a 1979. Já as AEIS, previstas no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA), são uma alternativa no caso do loteamento ser anterior a 1996 e ter condições mínimas para que as pessoas permaneçam no local. As famílias deverão ter uma renda de até 12 (doze) salários mínimos.

A última alternativa será buscar a regularização do loteamento nos moldes previstos no PDDUA, ou seja, poderá ocorrer a necessidade de reassentamento de moradores em outro local.

Como pedir a regularização do loteamento?

A comunidade ou o loteador deverão protocolar o pedido na Secretaria do Planejamento Municipal (SPM) que abrirá um expediente para avaliar a solicitação. 

É necessário, anexar cópias dos contratos de compra e venda ou recibo que comprove o negócio; um croqui da área descrevendo os  lotes,  as  vias  existentes  etc; a  matrícula  da  área  loteada;  o número do processo administrativo da Prefeitura (se houver) e outros documentos que comprovem a existência do loteamento (anúncios de jornal, panfletos de venda de terrenos etc).

Não poderão ser regularizados loteamentos em Áreas de Risco, em Áreas de Preservação Permanente, em logradouros públicos, áreas de propriedade do Município, Estado ou da União e com problemas urbanísticos.

O que se pode fazer com um lote já comprado?

Os moradores da área deverão constituir um grupo e elaborar um documento, dirigido  ao loteador. Nele deverão alertar que o contrato não foi cumprido, pois lhes foi vendido um local que não estava devidamente regularizado. Um advogado pode orientá-los e também providenciar que as prestações sejam depositadas em conta judicial.

O dinheiro só será entregue ao loteador se ele regularizar o loteamento. Poderá, também, ser repassado aos compradores como uma forma de indenização parcial, caso não possam permanecer naquele local. Ou, ainda, poderá ser usado para indenizar o Município, caso este tenha investido em melhorias na área.

O segundo passo, é entrar em contato com o Município, através da Secretaria do Planejamento Municipal (SPM), para protocolar um pedido de providência. Deverão ser fornecidas cópias dos contratos, croqui da área, matrícula (se tiver) e demais documentos que possam auxiliar numa possível ação judicial contra o loteador.

O mesmo procedimento poderá ser feito junto à Promotoria de Justiça de Defesa do Consumidor.